ここでは、相続に関する土地の評価方法について解説していきます。
土地の評価は、非常に複数あるため、一般の方にとっては少し困惑してしまうかもしれません。相続手続きにおいてメインで使用するのは、①固定資産税評価額です。これは市区町村などの固定資産税課が出しているもので、不動産の名義変更をする際にも、この金額が使用されます。その次の使用されるのは、相続税申告がある場合の評価で、これは主に②路線価が使用されます。相続税申告がある場合の土地の評価は非常に難しいので相続を専門とする税理士に相談される事をお勧めいたします。それ以外にも、③公示価格という、一年に１回不動産鑑定士が算出して国が取りまとめる土地評価の基準があります。
このほか、不動産会社がいくらで売買される可能性があるか、どんな不動産であるかを評価した不動産会社の作成する、④査定価格があります。この査定価格をもとに、遺産分割の話をされる方もいらっしゃいますが、これは多くの場合は当てになりません。価値が無ければ、タダでも高いので安く評価しますし、是非とも不動産会社で取り扱いたい物件であれば、4000万円のマンションでも、5500万円という査定価格となる場合もザラにあります。これをもとに話し合いをする事は避けた方が良いでしょう。最後に実際に、取引された価格のことを⑤実売価格や実勢価格というものがあります。
不動産の評価は、目的によって変わりますので、どの金額を使うかは注意が必要です。
相続税申告の場合の不動産評価
相続税申告において、土地や建物など不動産については、相続税評価を行い、個別に評価額を算出することになります。土地の評価方法としては、大きく分けて路線価方式と倍率方式の2つがあります。これ以外にも、30種類以上も個別評価がありますが、それは税理士でなければ出来ません。またそれを相続人以外の一般の方が代わりに算出してあげようとすることは、税理士法違反になります。ですので、ここではメインとなる評価方法をご案内いたします。
土地の評価単位
土地の評価を行う際に、まず確認しなければならないのが「その土地が何に使用されているのか」という点です。
土地は主に9つ（宅地、田、畑、山林、原野、牧場、池沼、鉱泉地、雑種地）に分類されます。この分類は登記簿謄本に記載されている地目ではなく、相続開始時点におけるその土地の利用状況の実態をもとに判断します。
土地の評価方法
路線価方式
路線価方式では、国の定める路線価を基準として評価します。路線価とは、路線（道路）に面している標準的な土地1㎡あたりの価額のことです。評価の際はその土地の形状や間口、奥行き、がけ地や傾斜地など、さまざまな事情を考慮して評価額を算出しますので、同じ路線に面した土地でも、評価額に大きな差が出ることもあります。
倍率方式
倍率方式では、国の定める一定の倍率を、その土地の固定資産税評価額に乗じて評価額を算出します。この一定の倍率は、国税庁が公表する倍率表に、固定資産税評価額は、役所から発行される固定資産税評価証明書に記載があります。
相続税申告が必要のない方にとっては不要となりますが、相続税申告が必要となる場合には、正確な不動産の評価が求められます。前述のように、不動産の評価は、専門の税理士ではなければ難しい評価方法もあります。（一般的な税理士では、対応していません）
長崎県の相続手続きの専門家である、長崎遺言相続手続きセンターでは、相続に関する豊富な知識と実績をもつ税理士と連携して安心の不動産評価を提供しております。どうぞお気軽にお問い合わせください。
