借地権が設定されている土地（貸地）の評価方法について
貸地とは、借地権が設定された宅地のことを指し、宅地とは、主に建物を建てるための土地を指します。借地権が設定された土地では、借地人が地代を支払い、その土地に建物を建てるため、土地所有者はその土地の自由な使用や処分が制限されます。そのため、相続税評価額は低くなります。
貸地の評価額は、まず自用地としての評価額から、借地権の価額を控除して算出をします。具体的な計算式は下記の通りです。
貸地の評価額＝自用地評価額×（１―借地権割合）
借地権割合は地域ごとに異なり、税務上の評価基準となります。なお、親から子へ無償で土地を借りて家屋を建てる「使用貸借」の場合、借地権は発生せず、評価額は自用地評価額と同じになります。
貸家が建っている土地（貸家建付地）の評価方法について
貸家建付地とは、所有する土地に貸家を建て、他人に貸し出している土地のことをいいます。賃貸人が建物を使用しているため、貸地同様に土地所有者は自由に土地を使えない状況となり、その結果、土地の相続税評価額は低くなります。
貸家建付地の評価額は、自用地評価額に借地権割合と借家権割合を反映させて算出します。具体的な計算式は下記の通りです。
貸家建付地の評価額＝自用地評価額×（１－借地権割合×借家権割合）
貸マンション・アパートが建設されている土地の評価方法について
貸マンションやアパートなど、賃貸割合がある建物が建っている土地の場合、評価方法はその賃貸割合によって異なります。賃貸割合が高いほど評価額は低くなり、逆に賃貸割合が低いと評価額は高くなります。
貸マンション・アパートの土地評価額は、以下のように算出されます。
土地評価額＝自用地評価額×（１－借地権割合×借家権割合×賃貸割合）
貸地と貸家建付地では、土地の評価額に大きな違いがありますので、土地の現状を正確に把握することが非常に重要です。また、評価額を正確に算出するために、各種割合（借地権割合、借家権割合、賃貸割合など）についての考慮も大切です。
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